Un informe sobre la situación de los hogares de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), donde ya de por sí hay un déficit habitacional, reveló dificultades en el acceso a la vivienda. El mismo se realizó entre 2018 y 2019 a través de la composición de una Mesa de Estudio de Viviendas Vacías, en la cual participaron actores públicos y organizaciones de la sociedad civil tales como el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS); el Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC); entre otros.
Con el fin de realizar el estudio se utilizó la información provista por el Ente Nacional Regulador de la Electricidad (ENRE). Luego del análisis de esos datos, determinaron como vivienda vacía u ociosa a aquellos inmuebles residenciales que registraron un consumo eléctrico anual inferior a 50 kwh/mes, es decir, un poco más de lo que consume una heladera en funcionamiento. El resultado del mencionado informe fue la existencia de una tasa de vacancia de 9,2%, es decir aproximadamente 138.328 usuaries residenciales.
Estas cifras resultan alarmantes, ya que según el Censo Nacional de Población, Hogares y Vivienda de 2010, en el distrito en cuestión, existe un 6,3%, equivalente a 71.919 de hogares, que necesitan una nueva vivienda. Además, un 5,3%, equivalente a 60.561 de hogares, viven en condiciones deficitarias. La suma de ambos alcanzaría un índice de 11,6% de déficit habitacional, similar porcentaje de viviendas vacías.
Desigualdad entre las comunas
El informe también develó una distribución dispar de viviendas no habitadas. La mayor concentración se encuentra en la Comuna 1, que incluye a Puerto Madero, Retiro y otros barrios, con un índice de 13,3 %. Le sigue la Comuna 3, San Cristóbal y Balvanera; y la 2, Recoleta, con un 10% aproximadamente cada una. Todas ellas vinculadas con un mayor poder adquisitivo respecto de las otras comunas.
Al contrario, la comuna con menor recurrencia de viviendas vacantes es la 8, formada por Villa Lugano, Villa Soldati y Villa Riachuelo. Ésta presenta las peores condiciones socioeconómicas según los índices oficiales.
Vía libre para la construcción
A la gran cantidad de viviendas deshabitadas, que es equivalente al déficit habitacional del distrito, se suma la situación de quienes alquilan. En la Ciudad de Buenos Aires la cantidad de inquilines crece en forma sostenida. Según datos de la Dirección General de Estadísticas del gobierno porteño, mientras en 2003 el 64,4% de las familias eran propietarias de la vivienda y el terreno y les inquilines alcanzaban el 23,9%, en 2020 les propietaries cayeron al 53,4% y el número de inquilines aumentó al 34,8%.
Asimismo, en CABA se promueve la construcción. El informe encabezado por el IVC reveló que el promedio anual de permisos de construcción para viviendas nuevas solicitados para el período que comprende desde 1998 a 2017 (20 años) es de 841 permisos.
La concentración de estos proyectos está en el Norte de la ciudad, donde está la mayor cantidad de viviendas vacías. A su vez, el informe revela un cambio en la tendencia de ambientes de los hogares construidos, con una preferencia por la construcción de viviendas de un ambiente, aumentando de un 15,2% en 2006-2009 a un 48% para 2017.
Falta de regulaciones
En diálogo con Nota al Pie, el abogado y Presidente del Observatorio del Derecho a la Ciudad, Jonatan Baldiviezo, mencionó que existen diversos tipos de regulaciones respecto a dónde y cuándo se puede construir; la cantidad de metros cuadrados; la tipología de viviendas; la plusvalía del inmueble e incluso sobre los alquileres de las viviendas.
El entrevistado ejemplificó con lo que sucede en Berlín, Alemania. Allí se tomaron medidas respecto a la concentración de la propiedad urbana, que consisten en desconcentrarla para democratizarla.
“Existen infinitas formas de regular el mercado inmobiliario que aquí en la Ciudad de Buenos Aires y en Argentina no se aplican”, afirmó el abogado. En este sentido, comentó que “si bien existen códigos urbanísticos, lo que hacen es estimular más la especulación inmobiliaria en lugar de regular una buena planificación”.
El presidente del Observatorio del Derecho a la Ciudad entiende que hay un desinterés en implementar políticas respecto a la realidad inquilina. “El año pasado se implementó la ley de alquileres, pero establece regulaciones mínimas. Ello, comparado con otros países, no son conducentes a garantizar la problemática o el acceso a la vivienda en alquiler en la Argentina”, explicó.
Por otro lado, respecto a los inmuebles ociosos afirmó que no existe ninguna regulación. “En CABA tenemos el mandato del artículo 31 de la Constitución de la Ciudad, el cual se está flagrantemente incumpliendo”, denunció el entrevistado.
Como contrapartida, comentó que se “podrían aplicar políticas de modo sancionatorio, pagar una multa al alcanzar años de desocupación del tu inmueble; o de tipo de promoción, dar créditos para adecuar tu vivienda o hacer excepciones impositivas”.
“Mismo medidas de tipo expropiatoria, es decir la expropiación, luego de un periodo incumplido de uso efectivo, que es algo que por ejemplo se está implementando en Barcelona”, finalizó Baldiviezo.